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空置率引发北京乐购租金案应警惕商业地产地

发布时间:2019-10-13 04:11:41

空置率引发北京乐购租金案 应警惕商业地产“地雷”_中心

1月22日,大雾,北京再次陷入一片迷茫,和天气一样迷茫的还有曾璇的心情。

曾璇是北京鹏程万丰商贸有限公司(以下简称 鹏程万丰 )总裁助理,最近,他一直在为一桩官司奔波。官司的起因是鹏程万丰于2008年与乐购(专题阅读)特易购商业(北京)有限公司(以下简称 乐购 )签订的一份租赁合作协议。

根据协议,乐购租赁鹏程万丰的店面,但缴付租金的先决条件是周边商铺营业率必须达到70%以上。而在2012年,由于营业额下降,部分商户退租,周边商铺的营业额一度低于了70%,以此为由,乐购拒绝缴付他们9个月的租金1331万余元。

合同中规定的 营业率 ,换个角度理解其实就是 空置率 。事实上,2012年全国许多地方都出现了商业地产高空置率的情况。据世邦魏理仕统计,2012年一线城市的办公楼空置率为7.94%,二线城市的办公楼空置率则达到20.7%;其中,成都的办公楼空置最多,接近400万平方米,空置率高达34.6%。

商业地产空置率为何走高?有人将其归结于电商冲击。但在商业地产联盟副会长兼秘书长王永平看来,主要原因还在于供给的过剩。据世邦魏理仕统计,2011年全球在建的购物中心达2960万平方米,其中有50%在中国。

一桩空置率引发的官司

鹏程万丰于2003年成立,原本从事钢铁行业,但在席卷全国的房地产大潮中,他们也决定试水一下商业地产。2006年6月,该公司拍得北京市丰台区育芳东里5号地块的土地使用权,并在该地块上建设了北京鹏程万丰商贸中心广场,又称 瑞逸时尚购物广场 。

2008年,商场即将建成,招商工作也开始启动。虽然他们请来一位原北京翠微大厦股份有限公司的招商经理坐镇,但整个招商团队仍然欠缺专业性,这为以后的发展埋下了隐患。当时的招商团队为了追求高招商率,把租金压得很低,只有元/平米/天,这一数字甚至低于很多写字楼的租金。

除了租金,更多问题则集中在与乐购的合作上。2008年9月28日,鹏程万丰与乐购签订《合作协议书》,将商场一层、二层、三层总计约1890平米出租给乐购用于开设大型超市,年租金约为1518万元。协议里约定了很多对鹏程万丰不利的条款,包括:乐购可将店面转租给其他商户,鹏程万丰无权干涉。最关键的一条则是:乐购缴付鹏程万丰租金有一个先决条件,就是周边商铺的营业率达到70%以上。

如今,曾璇回过头来再看这些条款,发现它们其实都是 地雷 。刚开业时,歌舞升平,无人在意。但是随着商场的发展,这些 地雷 也开始逐渐引爆。

2011年6月,商场开业,当时的开业率是100%。进入2012年以后,一些商户的经营开始出现困难。客流量的稀少造成了商户经营困难,部分商户开始拒缴租金,最终导致鹏程万丰资金链的断裂。2012年2月,由于拖欠电费,商场被供电局断电。

断电后,大批的商户开始退租。乐购虽然有独立的供电系统,但也开始拒绝缴纳租金,其依据就是租赁协议中约定的 营业率70% 的条款。而对于这一条款,曾璇一直坚持认为双方存在争议,因为合同有中英文两份,英文那份的表述是 营业率 ,而中文这份的表述则是 开业率 。按照中文版本,鹏程万丰的开业率已经达到100%,乐购没有理由拒缴租金。

随后,为了解决乐购的租金问题,曾璇开始多次前往乐购上海总部谈判,但问题始终没有得到解决。

针对鹏程万丰反映的情况,1月23日,联系了乐购地产取得部总监王立飞,王立飞表示此事需要与乐购公关部门联系,联系方式可以在乐购站上获得,随后拨打了乐购站上公布的联系方式,该一直无人接听。

在多次协商未果的情况下,2012年12月25日,鹏程万丰将乐购告上了北京市丰台区人民法院,请求依法解除双方之间的租赁合同关系,并判令乐购给付租金1331万余元。

空置率普涨

其实,2012年,不光是鹏程万丰遇到了空置率问题,多地的商业地产业主们也发现:空置率比以前高了。

商业地产分为写字楼、购物中心、综合体项目以及社区商铺等,鹏程万丰属于综合体项目,而其他几类如写字楼、社区商铺等,空置率也普遍偏高。

戴德梁行年度报告显示,2012年,全年甲级写字楼吸纳量为16.2万平方米,不足2011年的一半,低于2007年以来的年平均值20.6万平方米。租户扩租办公面积的意愿明显减弱,租赁也以续租为主,没有太多新增的客户。

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